전세금 보호와 근저당권 문제, 대법원 판례로 알아보기
<목차>
- 사건의 전말 : 아파트 상가 임대와 복잡한 계약 관계
- 핵심쟁점 : 경매 배당금 분쟁
- 대법원의 판단 : 영희의 권리를 인정함
- 이 판례의 의미 : 후순위자 권리 보호
- 이 판례가 주는 교훈 : 계약 시 권리 보호 확인 필요
사건번호 : 2018가합1704
판결일자 : 2020. 12. 24.
핵심키워드 : 부동산,전세,근저당권,경매,배당금
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한줄평
부동산 계약에서는 후순위자의 권리 보호를 철저히 확인해야 합니다.
아파트 상가 임대와 복잡한 계약 관계
철수(가명)는 영희(가명)에게 아파트 상가 일부를 임대하고 전세금을 받았습니다. 이후 상가의 소유자가 바뀌면서 새로운 소유자 민수(가명)가 기존 부채와 전세금을 대신 갚기로 했습니다. 하지만 민수는 상가를 담보로 큰돈을 대출받고 기존 전세권을 해지하게 만들었습니다. 이후 민수는 다시 상가 일부를 다른 사람에게 팔고, 은행에서 받은 대출을 갚았습니다. 하지만 영희는 전세금을 돌려받지 못했고, 결국 경매 절차에서 배당 문제로 법정 싸움이 벌어졌습니다.
경매 배당금 분쟁
이 사건의 은 경매 과정에서 영희가 전세금 2억 3천만 원을 우선 배당받을 권리가 있는가 하는 문제였습니다. 특히, 민수가 기존 대출을 갚으면서 상가를 담보로 잡힌 근저당권을 말소한 것이 문제가 되었습니다.
영희의 권리를 인정함
법원은 민수가 근저당권을 일부 포기함으로써 영희가 정당하게 대위할 수 있었던 권리를 침해했다고 보았습니다. 따라서 영희가 전세금 2억 3천만 원을 배당받아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고인 철수는 배당받을 금액이 줄어들게 되었습니다.
후순위자 권리 보호
이 판례는 후순위 저당권자의 권리를 보호하는 데 큰 의미가 있습니다. 특히, 부동산 담보 설정 시 후순위자의 기대 권리가 보호받아야 한다는 점을 강조했습니다. 법원은 공동담보의 공평한 분배와 권리자 간의 이해관계를 중요하게 판단했습니다.
계약 시 권리 보호 확인 필요
이 판례는 부동산 임대나 대출 시 자신의 권리가 어떻게 보호받을 수 있는지를 명확히 확인해야 한다는 교훈을 줍니다. 특히, 후순위 담보권자는 선순위 담보권자가 근저당권을 해지하거나 포기할 경우 자신의 권리가 침해될 수 있음을 주의해야 합니다.
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